Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Dazu hat der BGH am 18. Juli 2014, V ZR 178/13, entschieden. Und zwar sei eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einer Bank verwendete Klausel, die den Anspruch des Bankkunden auf Rückgewähr einer Sicherungsgrundschuld auf deren Löschung beschränkt, jedenfalls dann unwirksam, wenn sie sich auch auf Fallkonstellationen erstreckt, in denen der Inhaber des Rückgewähranspruchs im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist, so der BGH. (Siehe auch BGH vom 9. Februar 1989, IX ZR 145/87, BGHZ 106, 375 ff.)
Was ist passiert?
Der Sachverhalt
Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Zu dieser Frage hatte der BGH über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:
Der Beklagte war im Jahr 1997 Gesellschafter einer GmbH und einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Zweck der GbR war die Errichtung einer Arbeitshalle, die an die GmbH vermietet werden sollte. Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks waren der Beklagte und sein Mitgesellschafter. 1997 nahm der Beklagte bei der klagenden Bank ein Darlehen auf, das er der GbR zur Verfügung stellte. Zur dessen Sicherung bestellte er gemeinsam mit seinem Mitgesellschafter eine Buchgrundschuld über 645.000 DM an dem Grundstück, die letztlich noch drei weitere Darlehen sicherte. In der Sicherungsabrede aus dem Jahr 2002 heißt es in einer von der Bank vorformulierten Klausel:
„5. Erledigung des Sicherungszwecks
Soweit dem Sicherungsgeber nach Erledigung des vereinbarten Sicherungszwecks ein Rückgewähranspruch auf die oben bezeichnete Grundschuld zusteht, ist dieser auf den Anspruch auf Löschung der Grundschuld beschränkt, es sei denn, dass im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem belasteten Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gewechselt hat.“
Im Dezember 2005 schied der Beklagte aus der GbR aus. Seit dem Jahr 2008 ist sein früherer Mitgesellschafter Alleineigentümer des Grundstücks. Im Juli 2008 kündigte die Bank das Darlehen und trat die Grundschuld ohne Beteiligung des Beklagten im Zuge einer Umschuldung der weiteren gesicherten Darlehen an eine andere Bank ab. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung des verbleibenden Darlehensbetrags von 48.517,50 €. Der Beklagte meint, er müsse nur gegen Rückgewähr der Grundschuld zahlen. Er hafte im Innenverhältnis zu seinem früheren Mitgesellschafter nicht (mehr) und müsse das Grundpfandrecht als Sicherung für seine Regressforderungen erhalten.
Die Vorinstanzen
Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben, ohne ein solches Zurückbehaltungsrecht zu berücksichtigen; die Berufung des Beklagten hat das Kammergericht durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.
Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Dazu der BGH
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hinsichtlich des Zurückbehaltungsrechts zugelassen. Mit seinem Urteil hat der Bundesgerichtshof den Beschluss des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Zurückbehaltungsrecht
Ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten könne mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nach den bisherigen Feststellungen nicht verneint werden.
Klausel unwirksam in Fällen in denen der Sicherungsgeber – wie hier – nach einem Eigentumswechsel nicht mehr zugleich Grundstückseigentümer ist
Insbesondere steht die in der Sicherungsabrede enthaltene vorformulierte Bestimmung nicht entgegen, wonach die Rückgewähr durch Löschung der Grundschuld erfolgt. Eine solche Klausel ist unwirksam. Sie widerspreche dem gesetzlichen Leitbild und halte der richterlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB jedenfalls dann nicht stand, wenn sie auch Fallgestaltungen erfasst, in denen der Sicherungsgeber – wie hier – nach einem Eigentumswechsel nicht mehr zugleich Grundstückseigentümer ist. Ob eine Beschränkung des Wahlrechts durch Allgemeine Geschäftsbedingungen stets unwirksam ist – also auch dann, wenn Eigentümer und Sicherungsgeber personenidentisch sind oder von Anfang an ein Dritter Eigentümer ist -, bedürfe keiner Entscheidung.
Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Nach Eigentumswechsel hat neuer Eigentümer das Wahlrecht
Nach dem Gesetz entscheidet der Kunde, ob eine Grundschuld nach Tilgung der gesicherten Forderung gelöscht oder erneut verwendet werden soll. Er kann nämlich wählen, ob das Grundpfandrecht durch Löschung, durch Verzicht oder durch Übertragung an ihn oder einen Dritten zurückgewährt werden soll. Wenn der Kunde trotz eines Eigentumswechsels Inhaber des Rückgewähranspruchs bleibt, weil er gegenüber der Bank weiter für die gesicherten Forderungen haftet, kommt die Löschung nur dem neuen Grundstückseigentümer zugute (hier also dem früheren Mitgesellschafter des Beklagten).
Im vorliegenden Fall kann fälliger Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld bestehen
Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Infolge der Unwirksamkeit der formularmäßigen Beschränkung könne dem Beklagten und seinem Mitgesellschafter ein fälliger Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld zustehen, der das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB begründen kann.
Jedenfalls in derartigen Fällen wird der Rückgewähranspruch infolge der Klausel faktisch ausgeschlossen und der Kunde gravierend benachteiligt; das Interesse der Bank, die Vertragsabwicklung zu vereinfachen, kann dies nicht rechtfertigen. Das Kammergericht wird nun weitere Feststellungen treffen und gegebenenfalls klären müssen, ob sich die Bank die Grundschuld wieder beschaffen kann oder sich durch deren Übertragung an eine andere Bank schadensersatzpflichtig gemacht hat.
Quellen: Pressemitteilung des BGH Nr. 113/2014 vom 18. Juli 2014 und Juris das Rechtsportal
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Siehe auch:
Deckungsschutz für Klage auf Erteilung einer Löschungsbewilligung?
Zur Abtretung von Darlehensforderungen durch eine Sparkasse
Bank zur Überwachung des finanzierten Bauvorhabens verpflichtet?
Bank bei Steuersparmodellen zur Risikoaufklärung verpflichtet?
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Rechtsanwalt Rolf Heinemann: Sicherungsgrundschuld: Beschränken AGB Rückgewähranspruch? Dazu hat der BGH am 18. Juli 2014, V ZR 178/13, entschieden. Fragen Sie den Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in unserer Kanzlei