Hausübertragung zu Lebzeiten – Was gilt es zu beachten?

Hausübertragung zu Lebzeiten – Was gilt es zu beachten? Für viele stellt sich die Frage, ob eine Übertragung des Haus- und Grundeigentums auf die Kinder bereits zu Lebzeiten oder doch erst im Erbfall stattfinden soll. Eine schematische Antwort darauf ist nicht möglich.

Immobilienübertragung immer unbedenklich?

In vermögenden Familien kann die lebzeitige Immobilienübertragung ein adäquates Mittel sein kann, den Kindern eine Erbschaftsteuer im Todesfall zu ersparen. Dagegen sollten Wohneigentümer, bei denen das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung den wesentlichen Vermögensgegenstand darstellen, eine vorzeitige Übertragung wohl überlegen.

Bedenken im Einzelnen – Nicht mehr „Herr im eigenen Haus“

Zu bedenken ist, dass man nach der Übertragung nicht mehr „Herr im eigenen Haus“ ist. Ein Beispiel: die Tochter als neue Eigentümerin ist wochenlang auf Reisen ist bzw. nicht erreichbar und ihre Eltern versuchen in dieser Zeit, die Zustimmung zur Eintragung einer Grundschuld auf das Hausgrundstück zu erhalten, um das Haus wegen aufsteigender Feuchtigkeit trocken legen zu können.

Bedenken im Einzelnen – Zwangsvollstreckung

Auch wenn die Absicherung einer vorzeitigen Übertragung des Haus- und Grundeigentums in der Regel durch die Einräumung eines lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchsrecht und dessen Eintragung im Grundbuch möglich ist (§ 1093 BGB) , heißt das nicht, dass man sich dieser Stellung bis zu seinem Lebensende sicher sein kann. Ein Beispiel: Das Kind nimmt zum Zwecke der Existenzgründung einen Kredit auf, der durch eine Grundschuld, lastend auf dem übertragenen Hausgrundstück, besichert wird. Das Kind kann den Kredit nicht mehr zurückzahlen. Die Eltern können es auch nicht.

Die finanzierende Bank leitet die Zwangsversteigerung ein. Zwar geht das im Grundbuch eingetragene Wohn- oder Nießbrauchsrecht den Forderungen der finanzierenden Bank im Falle einer notwendig werdenden Zwangsversteigerung vor. Regelmäßig wird von der finanzierenden Bank aber verlangt, wenn der Existenzgründungskredit ausgezahlt werden soll, dass der Berechtigte des Wohn- und Nießbrauchsrechts hinter die der Bank einzutragende Grundschuld oder Hypothek zurücktritt und dieser den Vorrang einräume. Im Falle der Zwangsversteigerung wäre dann auch das lebenslange Wohnrecht in den „eigenen vier Wänden“ hinfällig. Die Eltern müssten ausziehen.

Bedenken im Einzenen – Heimaufenthalt

Hinzu kommt, dass z.B. im Falle eines notwendigen Heimaufenthaltes wegen Pflegebedürftigkeit der Eltern nicht mehr die Möglichkeit besteht, auf das Haus zuzugreifen, etwa um ein besseres Heim zu wählen. Zumindest sollte abgesichert sein, dass das Wohnrecht sich in einen Zahlungsanspruch umwandelt.

Bedenken im Einzenen – Entscheidung OLG Oldenburg

Das OLG Oldenburg hatte sich mit nachfolgendem Fall zu befassen. Es ging um ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht. Und dabei konkret um die Frage, ob sich dieses in einen Zahlungsanspruch umwandeln lässt. Hintergrund war, dass eine Ausübung des Wohnrechts nicht mehr möglich war. Und zwar, weil die Berechtigte pflegebedürftig geworden war und in ein Pflegeheim umziehen musste; die ausdrückliche Vereinbarung eines Zahlungsanspruchs war auch nicht erfolgt.

Eine Umwandlung des vertraglichen Wohnungsrechts in einen Zahlungsanspruch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage schied aus. Und zwar, weil es an einer unvorhergesehenen Änderung fehlte. Schon früher hat der BGH zu Bedenken gegeben, dass bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechtes jeder Vertragsteil damit rechnen müsse, dass eine Ausübung dieses Rechts wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit möglicherweise nicht bis zum Tod erfolgen kann. Eine Vertragsanpassung ließ sich nicht herleiten, weil es an einer zwischen den Parteien getroffenen Vermietungsvereinbarung fehlte.

So sei ebensogut auch folgendes denkbar. Und zwar, dass die Parteien an die Pflegebedürftigkeit zwar gedacht hätten. Allerdings hätte eine weitergehende Zahlungsverpflichtung des Eigentümers für diesen Fall aber eben nicht erfolgen sollen.

Bei ein Wohnrecht eingetragen, ist deshalb in jedem Fall genau zu überlegen, was im Fall einer Pflegebedürftigkeit gewollt ist. Eine „maßgeschneiderte“ Vereinbarung sorgt hier für eine interessengerechte Lösung. Ist mit dem Auszug eine Nutzungsentschädigung verknüpft, kann der Wohnrechtinhaber hoffen, entweder nicht so zügig „ausquartiert“ zu werden oder über Mittel zur Auswahl eines besseren Pflegeheims zu verfügen.

Resümee

Vorzeitige Hausübertragungen müssen wohl überlegt werden. Vor jeder Maßnahme sollten Sie sich durch einen Rechtsanwalt beraten lassen. Hierfür stehen wir gern zur Verfügung.