Kreditfinanzierter Immobilienerwerb: Kläger muss Indizien für institutionelles Zusammenwirken im Einzelnen vortragen [UPDATE 17. Mai 2010]

LG Magdeburg, Urt. v. 03. Februar 2010 – 10 O 1370/09

1.) Behauptet der Erwerber einer kreditfinanzierten Eigentumswohnung ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen Verkäufer und finanzierender Bank, muss er mindestens Indizien für ein institutionelles Zusammenwirken im Einzelnen vortragen.
2.) Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens sind besondere, zusätzliche Vereinbarungen zwischen Bank und Verkäufer, z.B. eine ständige Geschäftsbeziehung, die sich etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen äußern kann, erforderlich. Nicht ausreichend ist, dass die Bank sämtliche oder mindestens eine Mehrzahl zu finanzierender Eigentumswohnungen in dem fraglichen Objekt finanziert.

(Leitsätze des Bearbeiters)

Der Fall:
Der Kläger begehrte Schadensersatz von der beklagten Sparkasse wegen einer vorvertraglichen Pflichtverletzung im Zusammenhang mit dem von der Beklagten kreditfinanzierten Eigentumswohnung im Jahr 1999.

Der Kläger schloss über eine Vermittlungsfirma einen notariellen Geschäftsbesorgungsvertrag mit einem Treuhänder. Der Treuhänder erwarb von der Verkäuferin im August 1999 eine Eigentumswohnung und trat einem Mietpool bei. Die Beklagte finanzierte den Erwerb. Schon im Jahr nach dem Erwerb erwirtschaftete der Mietpool nur eingeschränkte Ausschüttungen; die Wohnung des Klägers war nicht mehr vermietet. Ab 2003 flossen keine Erträge mehr an den Kläger.

Der Kläger behauptet, er sei durch unrichtige Angaben des Verkäufers oder Vermittlers über die Eigentumswohnung getäuscht worden. Dies sei der Beklagten zuzurechnen. Es habe ein institutionelles Zusammenwirken der Vermittlerin, der Verkäuferin sowie der Beklagten vorgelegen. Sämtliche Verkäufe der Eigentumswohnungen im Objekt seien von der Beklagten finanziert worden. Es sei jeweils nach demselben Prinzip vorgegangen worden. Außerdem habe die Beklagte den Darlehensvertrag über den Vermittler beim Kläger vorlegen und unterzeichnen lassen. Die Beklagte hafte daher nach dem Rechtsgedanken der so genannten Positiven Vertragsverletzung bzw. culpa in contrahendo (c.i.c.).

Die Entscheidung:
Das Landgericht Magdeburg hat die Klage abgewiesen.

Weder werfe der Kläger der Beklagten eine Verletzung ihrer Pflichten in Bezug auf die Kreditgewährung selbst vor, sondern rüge nur die Angaben des Vermittlers/Verkäufers der Wohnung zur Wirtschaftlichkeit. Noch sei eine Pflichtverletzung sonst ersichtlich. Daher sei, so das Gericht, eine Haftung der Beklagten nicht gegeben.

Zwar könne bei einem institutionellen Zusammenwirken in Bezug auf eine arglistige Täuschung durch den Vermittler ein die Haftung der Bank begründender Wissensvorsprung zu vermuten sein. Doch habe der Kläger schon die Indizien für ein institutionelles Zusammenwirken, z.B. die Finanzierung über den Vermittler mit Überlassung von Unterlagen der Bank, Vertriebsvereinbarungen oder die wiederholte Finanzierung mit Kreditanträgen der Bank, nicht im Einzelnen vorgetragen.

Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens seien besondere, zusätzliche Vereinbarungen, z.B. eine ständige Geschäftsbeziehung, die sich in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen äußern könnten, erforderlich. Nicht ausreichend sei jedenfalls, dass die Bank sämtliche oder mindestens eine Mehrzahl zu finanzierender Eigentumswohnungen in dem fraglichen Objekt finanziert habe.

[UPDATE 17. Mai 2010: Das Urteil ist rechtskräftig. Das Oberlandesgericht Naumburg hat die Berufung des Klägers gemäß § 522 Abs. 2 ZPO wegen fehlender Erfolgsaussicht zurückgewiesen.]

Konsequenzen für die Praxis:
Die Entscheidung enthält zwar im Wesentlichen keine neuen Anforderungen an den erforderlichen Tatsachenvortrag beim Streit um kreditfinanzierte Eigentumswohnungen. Doch macht das Gericht in wünschenswerter Weise deutlich, welche Tatsachen vorzutragen sind. Gelingt solch Vortrag nicht, wird eine Klage schwerlich mit Erfolg zu führen sein.
(LH)

By | 2017-07-04T16:40:21+00:00 Februar 18th, 2010|Bank- und Kapitalrecht|Kommentare deaktiviert für Kreditfinanzierter Immobilienerwerb: Kläger muss Indizien für institutionelles Zusammenwirken im Einzelnen vortragen [UPDATE 17. Mai 2010]

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