OLG Sachsen-Anhalt: Verpflichtung zur Risikoaufklärung einer kreditgebenden Bank bei steuersparenden Erwerbermodellen nur unter besonderen Voraussetzungen

OLG Naumburg, Urteil vom 12. Dezember 2012 – 5 U 180/12

Im seinem Berufungsurteil vom 12.12.2012 – 5 U 180/12 stellt das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs klar, dass eine Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank bei steuersparenden Erwerbermodellen nur unter ganz besonderen Voraussetzungen gegeben ist und bei der Ermittlung des Verkehrswertes zur Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung grundsätzlich die Vergleichswertmethode anzuwenden sei. Bei einem institutionalisierten Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer/Vermittler der Anlage wird ein Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, bzw. Verkäufer widerleglich vermutet. Die arglistige Täuschung muss durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers/Verkäufers erfolgen.

Was war passiert?
Der Kläger erwarb im Jahr 1996 über einen Vermittler zum Zwecke der Steuerersparnis zwei Eigentumswohnungen in Magdeburg zum Preis von insgesamt ca. 145.200,00 €. Die Finanzierung erfolgte zunächst über eine Zwischenfinanzierung bei der Beklagten und wurde ca. ½ Jahr später vom Kläger nach Verkauf einer anderen Immobilie, die über die A-Bank finanziert wurde, abgelöst. Die Zwischenfinanzierung wurde durch Eintragung von Grundpfandrechten in die Wohnungsgrundbücher der erworbenen Eigentumswohnungen zugunsten der Beklagten gesichert. Nach Ablösung der Zwischenfinanzierung durch den Kläger wurden die Grundpfandrechte auf die A-Bank zur Sicherung des dort noch laufenden Kredites übertragen. Der Kläger verkaufte die streitbefangenen Wohnungen am 13. März 2012 für insgesamt 50.000,00 € an einen Herrn O.. Nach Eigentumsumschreibung am 24. September 2012 verkaufte Herr O. die Wohnungen für insgesamt 123.000,00 € weiter.

Der Kläger ist der Auffassung, dass der Kaufpreis der Wohnungen sittenwidrig überteuert gewesen ist und die Beklagte dies hätte wissen und ihn darüber aufklären müssen. Außerdem sei der Beklagten die Falschberatung des Vermittlers hinsichtlich des Kaufpreises und der zu erwartenden Mieteinnahmen zuzurechnen. Die erforderliche positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises werde bei einem institutionellen Zusammenwirken der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Anlage, wie es hier gegeben sei, vermutet.

Mit seiner Klage begehrte der Kläger Freistellung von den Verbindlichkeiten gegenüber der A-Bank und Ersatz seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten. Gegen die ablehnende Entscheidung des Landgerichts Magdeburg wendet sich der Kläger mit der Berufung.

Was sagt das Oberlandesgericht dazu?
Das OLG wies die Berufung als unbegründet zurück.

In Anlehnung an die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ WM 2008, 1121) sei eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises im Sinne eines Wissensvorsprungs nach Ansicht des Senates ausnahmsweise nur dann anzunehmen, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden ausgehen muss. Anhaltspunkt dafür sei ein mindestens knapp doppelt so hoher Verkaufspreis im Verhältnis zum Verkehrswert der Wohnung.

Eine derartige Überteuerung der Wohnungen lag nach Auffassung des Senates nicht vor.

Nach der grundsätzlich anzuwendenden Vergleichswertmethode (BGH ZIP 2008, 962), die hier aufgrund des Vorliegens einer aussagekräftigen Menge von Vergleichspreisen auch anwendbar sei, habe der Vergleichswert der streitgegenständlichen Wohnungen im Jahr 1996 deutlich über 50 v.H. des Kaufpreises gelegen. Der Senat stellte dabei im Detail heraus, dass es eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Fällen gebe, die dies belegen würden. Dies sei dem Senat aus anderen Verfahren bekannt. Im Übrigen sei für die streitgegenständlichen Wohnungen bei Verkauf im September 2012 noch ein Erlös von 1.179 €/Quadratmeter bzw. 1.196,43 €/Quadratmeter erzielt worden (Anmerkung: Der Kaufpreis im Jahr 1996 lag bei 1.531 €/Quadratmeter bzw. 1.547 €/Quadratmeter).

Unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH (BGH WM 2008, 1121) wies der Senat weiter darauf hin, dass entgegen der Auffassung des Klägers die insoweit erforderliche positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjektes selbst bei einem institutionalisierten Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer/Vermittler der Anlage – wie hier – nicht vermutet werde. Eine institutionalisierte Zusammenarbeit sei hier zwar gegeben, weil die Beklagte zugleich in die Vertriebsorganisation des Verkäufers eingegliedert gewesen sei. Jedoch ließe sich nicht feststellen, dass der Kläger durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers getäuscht worden sei. Unter Hinweis auf BGHZ 169, 109 habe es sich bei den Angaben des Vermittlers lediglich um ein subjektives Werturteil und unverbindliche Anpreisung, nicht aber um eine Täuschung durch unrichtige Angaben zu dem Anlageobjekt gehandelt. Selbst wenn man von einer Zusicherung ausgehen würde, könne nicht von einer arglistigen Täuschung ausgegangen werden. Dies sei erst dann der Fall, wenn die Angabe der nachhaltig erzielbaren Miete um 100 v.H. überhöht sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall.

Was lernen wir daraus?
Die kreditgebende Bank darf bei steuersparenden Erwerbermodellen (ebenso: Bauherren- und Bauträgermodellen) regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Grundsätzliche Aufklärungs- und Hinweispflichten der kreditgebenden Bank sind daher abzulehnen, können sich jedoch im Einzelfall, z.B. durch Wissensvorsprung, ergeben.

Der im Zuge der Prüfung einer sittenwidrigen Überteuerung einer Wohnung festzustellende Verkehrswert ist grundsätzlich nach der Vergleichswertmethode (BGH ZIP 2008, 962) zu ermitteln, sofern eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen vorliegt.

Bei einem institutionalisierten Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer/Vermittler der Anlage wird ein Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, bzw. Verkäufer widerleglich vermutet. D.h., die arglistige Täuschung ist vor Eingreifen der – widerleglichen – Vermutung festzustellen.

Die arglistige Täuschung muss durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers/Verkäufers erfolgen. Dazu ist erforderlich, dass die Angabe der nachhaltig erzielbaren Miete um über 100 v.H erhöht ist.
(RH)

By | 2017-07-04T16:40:05+00:00 Januar 27th, 2013|Bank- und Kapitalrecht|Kommentare deaktiviert für OLG Sachsen-Anhalt: Verpflichtung zur Risikoaufklärung einer kreditgebenden Bank bei steuersparenden Erwerbermodellen nur unter besonderen Voraussetzungen

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